تفاقم ظاهرتي الفقر والبطالة واخلال بالأمن الاقتصادي في المملكة

اقتراح بالغاء مبدأ أحقية المالك بالطلب من المستأجر إخلاء المأجور

تأسيس لجان رسمية متخصصة لضمان الدقة والعدالة في تحديد نسب الزيادة بالايجار

إنشاء محاكم مختصة للنظر بالقضايا والأمور المتعلقة بتنظيم العلاقة بين المالكين والمستأجرين

الغاء مبدأ الأثر الرجعي في احتساب الزيادة على الإيجارات القديمة

اكد القطاع التجاري في المملكة ان قانون المالكين والمستأجرين قانون مجحف خاصة لما يتضمنه من أحقية المالك بالطلب من المستأجر إخلاء المأجور في حال عدم الاتفاق بين طرفي الإجارة على تجديد العقد المبرم بينهم وانه لا يراعي مصالح الطرفين.

واوصت الدراسة بتعديل بنود القانون بما ينسجم مع الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي, وخاصة ضرورة إلغاء المادة (5) من القانون التي ينص مضمونها على أحقية طلب المالك إخلاء المأجور, وذلك تجنباً للمساس بالأمن الاجتماعي والاقتصادي الوطني.

وبحسب دراسة اعدتها غرفة تجارة عمان حول القانون بين اصحاب المحلات التجارية في عمان التي شملتهم العينة ان ايجابيات القانون تنصّب فقط لصالح مالكي العقارات, وانه سيلحق أضراراً بالغة بالواقع الإجتماعي وبالوضع الاقتصادي وعوامل نموه التي ستنعكس سلباً على تضخم حالة الركود الاقتصادي النسبي الذي تعاني منه الأسواق التجارية المحلية, وبالتالي انعكاسها بشكل مباشر على المواطن والتاجر والصانع على حد سواء.

واستعرضت الدراسة الاثار السلبية لتطبيق مبدء الاخلاء التي تمثلت اولا: بفقدان سمعة المحلات التجارية وضياع شهرتها التي تم بناؤها على مر السنين ضمن المناطق الجغرافية التي تقع فيها تلك المحلات, حيث أن أغلب المحلات التجارية أصبحت معروفة في المناطق التي تأسست فيها بالأصل, حتى أن بعض تلك المناطق أصبحت معروفة بأسماء وعنوانين تلك المحلات القائمة فيها, وفي حال الإخلاء سيفقد التاجر أهم عامل من عوامل نشاطه التجاري والخدمي الذي يتمثل بموقعه التجاري الذي يرتاده المستهلكون, وان إعادة تأسيس تلك المحلات في مناطق جغرافية أخرى سيكّبد أصحابها العديد من الخسائر ومصاريف الترحيل من جهة, إلى جانب خسائر الزبائن, والصعوبة البالغة التي يستحيل تنفيذها لإعادة رواد ومستهلكي تلك المحلات إليها مجدداً في المناطق المحدثة من جهة أخرى. يُضاف إلى ذلك أنه يمكن أن يقوم المستأجر الجديد باستخدام إسم تجاري شبيه باسم المستأجر القديم عند الإخلاء, مما يسبّب خسارة كبرى في شهرة المحل حتى وان تم فتحه في موقع آخر.

ثانيا: نزوح التجار أو انتقال أعمالهم إلى مناطق أخرى سيؤدي إلى إلحاق الخسائر المادية وزيادة الأعباء المالية المرتفعة التي ستترتب عليهم نتيجة إخلاء المحلات التجارية في حال عدم الاتفاق بين طرفي الإجارة على تجديد العقد, وتتمثل أهم تلك الخسائر بمصاريف بالديكورات التي قام أصحاب المحلات التجارية بإعدادها وتحديثها على مر السنين بشكل يعمل على لفت أنظار المستهلكين وجذبهم, والتي عادة ما تكون تكلفتها مرتفعة جداً, أما الخسارة الرئيسية الثانية فتتمثل بما تم دفعه من خلوّات باهظة لأصحاب العقارات عند بداية عمل النشاط التجاري, علماً بأن معظم التجار المستأجرين للمحلات يأملون بأن يكون الخلو بمثابة مكافأة نهاية الخدمة لهم في حال إصابتهم بالمرض أو الوفاة أو إنهاء أعمالهم التجارية.

ثالثا: لا شك أن مبدأ الإخلاء وما سيتبعه من خسائر وأضرار مالية مرتفعة نتيجة تكبد التاجر لمصاريف ديكورات وخلوات جديدة وبدلات إيجار مرتفعة ستؤدي إلى انخفاض نسب الأرباح وارتفاع التكاليف لتلك المحلات وزيادة في المصاريف الرأسمالية والتشغيلية, والتي سينتج عنها بشكل طبيعي ومباشر ارتفاعٌ في أسعار السلع والخدمات بشكل ملحوظ, وبالتالي سيعمل ذلك على ارتفاع معدل التضخم العام في مختلف القطاعات والأنشطة الاقتصادية, في الوقت الذي تسعى فيه الحكومة الأردنية لكبح جماحه بمختلف الطرق الممكنة, وعليه فسيكون هناك تضاربٌ ملموسٌ ما بين الجهود الحكومية في هذا الشأن وواقع النشاط الاقتصادي الذي سيطغى على أداء السوق المحلية في المملكة.

رابعا: سعياً لتخفيف التكاليف التشغيلية واختصار المصاريف المرتفعة التي ستترتب على عقود الإيجارات الجديدة, سيقوم معظم أصحاب المحلات التجارية باتخاذ مختلف الإجراءات التي يمكن أن تسهم في تخفيض الأعباء المالية التي ستلحق بهم, وعلى رأسها تتكلفة العمالة, فمن المتوقع أن يقوم التاجر بتقليل عدد العمالة الموّظفة لديه أو اختصارها على نفسه فقط, أضف إلى ذلك العديد من المحلات التي ستتوقف عن العمل ويخسر أصحابها والعاملون فيها وظائفهم التي تعيل الآف العائلات, وبالتالي تعريضهم وعائلاتهم إلى مصير لا يمكن التنبؤ بحجم سلبياته, والتي ستنعكس على مختلف قطاعات الاقتصاد الوطني وتراجع حركة نموها, وما سينجم عن ذلك من تفاقم ظاهرة الفقر والبطالة التي تُشكل هاجساً مؤثراً في عملية التنمية الاقتصادية المستدامة في المملكة.

خامسا: تطبيق القانون سيؤدي بشكل مباشر إلى الإخلال بالأمن الاقتصادي الذي يقوم على مبدأ الاستقرار للنشاط الصناعي والتجاري, وسيعمل على عدم الشعور بالاستقرار والتوازن الاقتصادي والاجتماعي وتدهور الأحوال المعيشية, لما سيكون له من آثار جمّة في فقدان الكثير من أصحاب الأعمال التجارية البسيطة لأعمالهم ومصادر رزقهم, وما سيتبع ذلك من آثار نفسانية سيئة يمكن أن تؤدي بشكل أو بآخر إلى ازدياد معدل الجريمة ونشوب المشاجرات والنزاعات بين طرفي الإجارة, وانتشار البغض والكراهية بين مختلف فئات المجتمع نتيجة ثراء طرف على حساب الطرف الآخر.

سادسا: القانون سيؤدي الى تراجع وضعف النشاط التجاري وسيحّد من تطوره وتوسّعه بسبب ارباك في الحركة التجارية بسبب تغير أنشطة المحلات بين الحين والآخر, ونزوح العديد من المستثمرين والتجار لممارسة أنشطتهم خارج المملكة, نظراً لما سيشكله من إساءة وتراجع في بيئة الأعمال والاستثمار في المملكة, وكما سيؤدي الى نوع من الاحتكار الطبيعي لدى بعض فئات كبار التجار وأصحاب المجمعات التجارية الكبرى (المولات) بسبب انكماش حجم السوق وانسحاب العديد من العاملين فيه من المؤسسات التجارية الصغيرة والميكروية سواء نتيجة تطبيق مبدأ الإخلاء أو نتيجة ازدياد الإيجارات بنسب مرتفعة.

سابعا: تطبيق القانوني سيؤدي الى قصور اصحاب المحلات التجارية بتسديد التزاماتهم المالية تجاه الغير وعجزهم عن الإيفاء بديونهم للتجار الآخرين, وبذلك سيلحق الضرر بجميع الأطراف المعنية من تجار التجزئة والجملة أي كبار وصغار التجار في آن واحد. وهذا بالتالي سيؤدي إلى تفاقم ظاهرة الشيكات المرتجعة التي تؤرق التجار والحكومة على حد سواء, لما لها من آثار سلبية مباشرة على حركة النمو الاقتصادي وتسارع عجلته.

ثامنا: إن تطبيق مبدأ الإخلاء وترك الحرية المطلقة لمالكي العقار لتحديد نسبة الزيادة على بدلات الإجارة, سيخلق الكثير من النزاعات والمشاكل الحقوقية والجزائية بين المالك والمستأجر, وسيؤدي إلى ازدياد حجم القضايا وتراكمها لدى المحاكم المختصة, وإرباك عمل القضاء وزيادة الأعباء الملقاة عليه, وبالتالي ازدياد الفترات اللازمة للبت في هذه القضايا واستمرار النزاعات بين طرفي الإجارة لفترات طويلة من شأنها أن تعمق هذه النزاعات وتزيد من حدة التراجع الاقتصادي وعدم استقراره.

تاسعا: تراجع أداء القطاع التجاري والخدمي المتوقع نتيجة تطبيق أحكام قانون المالكين والمستأجرين الحالي وما سينجم عنه من انسحاب آلالاف من الأعمال التجارية من السوق المحلية بسبب عدم جدوى استمرارها في ظل عدم استقرار أنشطتها وارتفاع بدلات الإجارة بشكل غير منطقي, سيؤدي بشكل مباشر إلى تراجع دخل خزينة الدولة جرّاء خسرانها للعديد من أنواع الضرائب ورسوم التراخيص وغيرها. مما سيزيد من تفاقم عجز الموازنة العامة للدولة وتضخم مديونيتها في الوقت الذي يتوجب معالجتها والحد من ازديادها.

عاشرا: تناقص حجم السيولة وتراجع حجم القوة الشرائية للمواطنين, وبالتالي ازدياد الطلب على القروض الائتمانية من قبل البنوك المحلية, في الوقت التي تشهد تلك البنوك تشدداً ملحوظاً في منح القروض وارتفاع نسب الفائدة المفروضة عليها خاصة للغايات التجارية, ولاشك أن ازدياد المصاريف على الإيجارات والتكاليف الأخرى في حالات الإخلاء والانتقال لمحلات جديدة وغيرها, سيعمل على نقص السيولة بشكل ملحوظ وسيؤدي إلى زيادة الإقبال على طلب القروض التي لن يُتوقع من البنوك المحلية تلبيتها والموافقة عليها بالشكل المطلوب, أضف إلى ذلك ما يمكن توقعه من ارتفاع لنسب الفوائد نتيجة تجاوز حجم الطلب عن العرض.

الحادي عشر: انسحاب نسبة كبيرة من طبقة المحلات التجارية الميكروية والمتواضعة من السوق, مما سيؤدي إلى لجوء هذه الشريحة إلى بدائل أخرى لتأمين مصدر رزقهم, ومن أبرز هذه الوسائل وأقلها تكلفة اللجوء إلى البسطات للبيع على الأرصفة وفي الأسواق التجارية المكتظة, أو اختيار أسلوب البيع المتجول في الشوارع, خاصة وأنها تجارة مربحة ذات تكلفة منخفضة ومعدومة الإيجار, مما يعني ازدياد هذا النوع من التجارة غير المنظمة وتفاقم ظاهرة اكتظاظ البسطات التي يشكو منها أصحاب المحلات التجارية بشكل دائم في مختلف مناطق المملكة لما لها من آثار سلبية على الحركة التجارية المنظمة وازدياد مستوى المنافسة غير العادلة.

وبينت الدراسة ان إيجابيات قانون المالكين والمستأجرين بحسب آراء مالكي العقارات في اولا: ان القانون عادلٌ ويحقق الأهداف المنشودة من تنظيم العلاقة بين طرفي الإجارة, وسيعمل على تحريك عجلة النمو الاقتصادي والتخفيف من آثار الجمود وانتعاش سوق العقار وزيادة تنافسيته من خلال تشجيع تمّلك العقارات وبالتالي تحقيق مزيدٍ من النمو والازدهار في مختلف الأنشطة الاقتصادية.

ثانيا: يرى مالكو العقارات بأنه ستكون هناك بعض الفوضى والعقبات في بداية تطبيق القانون, إلا أن الوضع العام سيكون مستقراً وعادلاً بعد فترة وجيزة من بدء تطبيق القانون, وسيعمل على تحقيق التوازن المنشود, وبذلك يؤكد مالكو العقارات ضرورة المضي قُدماً في تطبيق بنود القانون وعدم تعديله أو تأجيله بهدف الحد من الخلافات بين طرفي الإجارة.

ثالثا: يعتقد مالكو العقارات بأن القانون سيُحدث نوعاً منطقياً من التفاهم بين المالك والمستأجر, وسيعمل على تعزيز قاعدة العرض والطلب بشكل متكامل وعصري لتحقيق واقعية وعدالة الإيجارات, فكلا الطرفين معنيٌّ بتحقيق الأرباح والعمل المتواصل, وعلى أي حال فالمالك لا يرغب بإبقاء محّله فارغاً من دون استئجار, وبالتالي ستكون نسب الزيادة التي سيطلبها المالكون نسباّ منطقية تراعي معدل الإيجارات المعمول به في المنطقة المعنية.

رابعا: يتوقع مالكو العقارات بأن القانون الحالي بما يتضمنه من حق إخلاء المأجور سوف يؤدي إلى انخفاض قيمة الخلوات نظراً لعدم الأمان والاستقرار للتاجر المستأجر وقصر مدة الإيجارات, ويتوقع البعض لهذه الخلوات أن تتلاشى تماماً في بعض المناطق التجارية بفعل ازدياد العرض وانخفاض الطلب, وبالتالي سيؤدي ذلك إلى تنشيط القطاع التجاري ويمنح فرصاً أكثر لدخول تجار جدد للسوق, إلى جانب توزّع رؤوس الأموال والتجار في العديد من المناطق التجارية وعدم تركزهم في مناطق معينة.

خامسا: ان مواد القانون الحالي مطّبقة في معظم دول العالم, خاصة المتقدمة منها, وستعمل هذه المواد على منافسة المُلاك لاستقطاب التجار المستأجرين, وعليه يجب ترك الأمور حسب العقد المبرم بين الطرفين "العقد شريعة المتعاقدين" من دون تدخل الحكومة فيما بينهما.

سادسا: يؤكد مالكو العقارات أن هذا القانون سيحقق مستوىً عالٍ من التوازن والعدالة بين الإيجارات القديمة والجديدة, وسيعمل على إيجاد نوع من المنافسة الشريفة بين المحلات التجارية التي تعمل وفق عقود الإيجار القديمة والجديدة, وبالتالي سيكون القانون بشكل عام لصالح القطاع التجاري ونمو أدائه.

سابعا: يعتبر مالكو العقارات بأن القانون أعطى فترات إنتقالية كافية للمستأجر لاتخاذ الإجراءات المناسبة لتحضير نفسه وأعماله, وذلك سواء من حيث زيادة بدلات الإيجارات أو الانتقال والإخلاء إلى مواقع أخرى في حال عدم قدرته على تلبية الزيادة في بدل الإجارة الحالي.

وقالت الدراسة ان الطرق البديلة التي يمكن انتهاجها لإلغاء مبدأ الإخلاء وتحديد نسب وآليات الزيادة في بدلات الإجارة بشكل يضمن الخروج بقانون عصري متكامل ويحقق التوازن والعدالة بين المالكين والمستأجرين.

اولا: إلغاء مبدأ أحقية المالك بالطلب من المستأجر إخلاء المأجور إلغاءً تاماً, لما لذلك من آثار سلبية عديدة سبق وأن تناولتها محاور الدراسة بشكل مفصل, واقتصار مبدأ الإخلاء على بعض الحالات الاستثنائية كهدم البناء أو تقصير المستأجر بشكل متكرر في دفع بدل الإجارة.

ثانيا: تأسيس لجان رسمية متخصصة (سلطة للإجارة) في كل منطقة جغرافية وبقرار من مجلس الوزراء, تكون مهمتها حل الخلافات بين المالكين والمستأجرين, وتضم في عضويتها مندوبين من أصحاب الخبرة والمعرفة من كلا القطاعين العام والخاص: قاضٍ من وزارة العدل - رئيساً, مندوب عن وزارة المالية / دائرة الأراضي والمساحة, مندوب عن أمانة عمان الكبرى أوالبلديات, ممثل عن غرف التجارة والصناعة, مندوب عن جمعية مستثمري الإسكان أو نقابة المقاولين الأردنيين, مالكين ومستأجرين من أصحاب المحلات التجارية.

وتقوم اللجان بانتهاج الآليات المناسبة لضمان الدقة والعدالة في تحديد نسب الزيادة, وعدم ترك تقدير قيمة تلك الزيادة بشكل مطلق للمالك, وإنما فرضها بشكل محدد وثابت قائم على أسس علمية وواقعية مدروسة من خلال ما تقوم به الجهات الرسمية المعنية من إجراء المسوح والدراسات الشاملة للإيجارات والمساكن والمحال التجارية, وتحليل تلك الدراسات والمسوح وقراءتها مع الوضع الاقتصادي والاجتماعي للدولة, ومقارنتها مع مستوى دخل المواطن والتاجر, ومن ثم تحديد النسب والآليات بشكل علمي ومدروس وواقعي, واعتمادا على الوضع الاقتصادي العام من حيث نسب النمو والتضخم, طبيعة المنطقة الجغرافية وكثافة النشاط التجاري والسكاني فيها, حداثة العقار ومستوى خدماته ووضعه التنظيمي, مساحة المحل التجاري وعدد أبوابه, معدل إيجار المحلات المجاورة والمحيطة (أجرة المثل), مراعاة قيمة الإيجارات السابقة ومدى انسجامها مع المعدل العام في حينه, مراعاة التدرج في فرض الزيادة على الإيجارات القديمة وصولاً إلى نقطة توازن عادلة تتناسب مع المعدل الحالي للإيجارات.

ثالثا: الإطلاع على تجارب الدول الأخرى والمجاورة التي تتسم بنفس سمات وتركيبة الاقتصاد الوطني والاستفادة من خبراتها في مجال تنظيم العلاقة بين المالكين والمستأجرين, وانتهاج ما يمكن تطبيقه محلياً.

رابعا:إلغاء مبدأ الأثر الرجعي في احتساب الزيادة على الإيجارات القديمة, خاصة وأن قيمة تلك الإجارة في فترة بدء إشغال المأجور كانت بشكل طبيعي متوازنة وعادلة في حينه.

خامسا:إنشاء محاكم مختصة للنظر بالقضايا والأمور المتعلقة بتنظيم العلاقة بين المالكين والمستأجرين تضمن سرعة البت في قضاياهم.

سادسا: قيام لجنة متخصصة بإعداد وصياغة عقد إيجار نموذجي يراعي ما ورد بالقانون من مواد وبنود تنظيمية, على ان يتم اعتماده من جميع الأطراف, وذلك حرصاً على عدم غبن أي من المالك أو المستأجر.0